RSS

Городской портал госуслуг

Общая информация о проектах межевания

02.02.2015

1. Основные нормативно - правовые акты регулирующие разработку проектов межевания.

1. Земельный кодекс РФ.

2. Градостроительный кодекс РФ.

3. Жилищный кодекс РФ.

4. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

5. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

6. Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

7 . Градостроительный кодекс города Москвы.

7. Закон города Москвы № 27 от 14.05.2003г. « О землепользовании и застройке в городе Москве».

8. Постановление Правительства Москвы от 20.09.2011 N 430-ПП «Об утверждении Государственной программы города Москвы «Имущественно­земельная политика города Москвы на 2012-2016 гг.».

9. Постановлением Правительства Москвы от 30.12.2008 №1258-Г1П «О порядке организации и проведения публичных слушаний при осуществлении градостроительной деятельности в городе Москве».

10. Постановление Правительства Москвы от 29.11.2005 № 941-ПП (временное положение о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектов межевания на территории города Москвы).

2. Что такое межевание в городе и для чего оно необходимо?


Проект межевания необходим для документального закрепления территории за жилыми домами и иными объектами и позволяет реализовать собственниками помещений многоквартирного жилого дома свое право на земельный участок.

Проектом межевания ни какая строительная деятельность не регламентируется.

Работы по межеванию в городе выполняются в соответствии с Государственной программой «Имущественно-земельная политика города Москвы на 2012-2016 гг.», утвержденной постановлением Правительства Москвы от 20.09.2011 № 460-ПП. Программой предусмотрено проведение работ по межеванию застроенных кварталов на территории города Москвы.

Департамент городского имущества города Москвы является государственным заказчиком проведения работ по разработке проектов межевания кварталов.

Согласно части 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, то есть в соответствии с проектами межевания территории данного земельного участка (часть 10 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Подготовка проектов межевания застроенных территорий согласно ст. 43 Градостроительного кодекса РФ осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков.

Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки территории.

Конституцией РФ гражданам и их объединениям гарантировано право частной собственности на землю. С вступлением в силу Жилищного кодекса РФ, т.е. с 01.03.2005, установлена процедура реализации права собственности на земельный участок под многоквартирными домами.

В силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок с момента его формирования и постановки на государственный кадастровый учет переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 30.12.2008 №1258-ПП «О порядке организации и проведения публичных слушаний при осуществлении градостроительной деятельности в городе Москве», в целях учета интересов населения при осуществлении градостроительной деятельности, в том числе при разработке проектов межевания, проводятся публичные слушания.


После утверждения проекта межевания жители (собственники помещений) многоквартирного дома вправе оформить земельный участок в общую долевую собственность (порядок оформления прилагается).

Жильцы выбирают между 2 вариантами: минимальный по площади участок (включая территорию под самим домом и участки на выходах из него) или участок максимально допустимый проектом межевания.

Первый вариант относительно минимизирует земельный налог, но в отличии от второго не позволяет в полной мере пользоваться правом распоряжения земельным участком со всеми элементами благоустройства.

Постановка земельных участков на государственный кадастровый учет осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (схема оформления прилагается).

Расчет земельного налога осуществляется в соответствии с нормами Земельного кодекса РФ и Налогового кодекса РФ (примерный расчет прилагается).

При этом, с возникновением права собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме в силу положений ст.ст.209, 210 ГК РФ возникает право владения, пользования и распоряжения земельным участком, а также бремя его содержания, включая оплату земельного

налога.


3. Положительные стороны проведения работ по межеванию территорий кварталов:

- определение и закрепление границ земельных участков многоквартирных жилых домов, позволит избежать земельного спора с собственниками помещений дома, расположенного на смежном земельном участке (ограждение, парковка, детская площадка и т.д.);

- возможность принятия по своему усмотрению решения благоустраивать территорию (благоустройство территории, размещение спортивных и детских площадок, парковок и т.д.);

- без согласования с жильцами исключено проведения строительных работ близ дома (размещение стоянки, объектов торговли и т.д.);

- возможность включения в программу капитального ремонта с привлечением средств бюджета города;

возможность реализации жителями конституционного права частной собственности на земельный участок.

4. Принятие решений жителями многоквартирного дома:

Решения о пользовании и распоряжении общим имуществом многоквартирного дома принимаются на общем собрании собственников помещений в доме.

Порядок проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, голосования и принятия решений регламентирован статьями 45-48 Жилищного кодекса Российской Федерации. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются 2/3 голосов от общего числа голосов собственников в многоквартирном доме.

Департамент рекомендует закрепить свое решение протоколом общего собрания.

5. Часто задаваемые вопросы:


1. Возможность формирования границ земельных участков под многоквартирным домом на основании документации советского периода?

Согласно Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ

«О государственном кадастре недвижимости» (закон о кадастре) земельные участки, государственный кадастровый учет которых осуществлен в установленном порядке до дня вступления в силу закона о кадастре, либо государственный кадастровый учет которых не осуществлен, но права собственности на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», считаются ранее учтенными земельными участками.

Сведения о ранее учтенном земельном участке могут быть включены в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости в соответствии с требованиями закона о кадастре при обращении заинтересованного лица в орган кадастрового учета на основании документа, устанавливающего или подтверждающего право на указанный земельный участок и представленного таким лицом.

Однако, данное право может быть реализовано только в случае регистрации в установленном порядке в органах Росреестра.

2. Детские площадки - территории общего пользования?

В проектах межевания указанный подход используется для исключения споров, создания равных условий для всех жителей соседних жилых домов и обусловлено в том числе сложившейся градостроительной особенностью квартала (зачастую отсутствует свободные территории).

3. Возможно ли «точечное» строительство на территориях общего пользования?

Территория выделенная, как территория общего пользования по проекту межевания не планируется для какого-либо строительства. Выделяется исключительно для беспрепятственного прохода, проезда, доступа к объектам общественного назначения, пребывания граждан на детских, спорт-площадках, озелененных территориях и не зря обозначаются, как территория общего пользования!


4. Оплата земельного налога это право или обязанность?

Согласно ст. 388, 392 Налогового кодекса РФ, если земельный участок сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, налогоплательщиками земельного налога должны признаваться собственники жилых и нежилых помещений этого дома. Земельный налог является городским налогом и идет на развития города в частности.

Оплата его является конституционной обязанностью граждан и направлена на развития города в целом.

Подготовлена новая редакция Налогового кодекса РФ, с изменениями, вступающими в силу с 01.01.2015. Данной редакцией (гл.31, ст.389, п.6) предусмотрено, что земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома признаются объектами, не подлежащими налогообложению.


6. Примерный расчет земельного налога за придомовую территорию, взятую в общую долевую собственность (после проведения работ по межеванию)

Для примерного расчета нам потребуется: общая площадь жилого дома (х) и площадь земельного участка, выбранная жителями (минимальная или максимальная) (у).

Среднюю кадастровую стоимость берем из постановления Правительства Москвы от 26.11.2013 № 751-ПП (для жилья на конкретной территории) (х).

Ставка для жилья - 0,1 %.

Расчет налога земельного участка будет составлять: у*г*0,001

Стоимость за квадратный метр будет: (у*2*0,001)/х

В среднем по городу цифра варьируется от 1300 до 9000 руб. в год, в зависимости от площади квартиры, административного округа и границ земельных участков, выбранных жильцами (минимальных или максимальных).


8. Глоссарий:

1. Межевание - это комплекс работ по установлению и определению границ и площади земельных участков.

Межевание необходимо для документального закрепления территории за жилыми домами и иными объектами и позволяет реализовать собственникам помещений многоквартирного жилого дома свое право на земельный участок.

2. Земельный участок - часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (т.е. сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет).

При этом, исходя из положений ст. 130 и 131 Гражданского кодекса РФ, земельные участки являются объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации.

3. Градостроительное межевание - нормативно-планировочное обоснование местоположения границ земельных участков и их частей.

4. Землеустроительное межевание - установление по результатам градостроительного межевания местоположения границ земельных участков и их частей на местности, включающее:

- вынесение границ земельных участков и их частей на местность с закреплением границ земельного участка межевыми знаками;

- составление координатного или иного описания местоположения границ земельного участка.

5. Квартал - часть территории города Москвы в фактических и (или) установленных границах улично - дорожной сети, иных границах. Квартал включает в себя несколько участков территории, а в отдельных случаях - один участок территории.

6. Резервный участок территории - установленный проектом межевания незастроенный участок территории, фактически неиспользуемый для размещения и эксплуатации здания, сооружения, объекта (элемента) комплексного благоустройства; застроенный участок территории зданий, сооружений, предназначенных нормативным правовым актом города Москвы к сносу, реконструкции; незастроенный участок территории, на который утверждена исходно-разрешительная документация, акт разрешенного использования, градостроительный план земельного участка.

7. Ограничения (обременения) земельного участка - установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на земельный участок, в т.ч: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества, другие ограничения.

8. Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.


1

Порядок вынесения проектов межевания на публичные слушания

В соответствии с постановлению Правительства Москвы от 20.09.2011 № 430-ПП «Об утверждении Государственной программы города Москвы «Имущественно­земельная политика города Москвы на 2012-2018 гг.» в городе Москве проводятся мероприятия по разработке проектов межевания кварталов застроенных территорий, и актуализации ранее утвержденных проектов межевания кварталов. Порядок согласования проектов межевания территории утвержден Приложение 4 к постановлению Правительства Москвы от 29.11.2005 № 941-ПП.

Согласно указанному положению порядок согласования рассматриваемой градостроительной документации проводится в следующей последовательноти (подлежит согласованию):

- главой управы района;

- Департаментом земельных ресурсов города Москвы - по вопросам соблюдения установленных в законодательном порядке границ, обременений и ограничений использования земельных участков;

- Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы - по вопросам соблюдения методических требований к разработке проекта межевания, градостроительных норм и правил проектирования планировки и застройки территории города Москвы, градостроительных регламентов общего и особого вида, утвержденной исходно-разрешительной документации, актов разрешенного использования и градостроительных планов земельных участков.

После согласования в установленном порядке материалов проекта межевания Департаментом городского имущества города Москвы, указанные материалы направляются разработчикам с целью последующего вынесения на бубличные слушания, которые проводятся в соотвествии с постановлением Правительства Москвы от 30.12.2008 № 1258-ПП.

Публичные слушания проводятся в следующей последовательности:

1) опубликование, распространение оповещения о проведении публичных слушаний;

2) проведение экспозиции (экспозиций) представляемого на публичных слушаниях проекта (далее - экспозиция);

3) проведение собрания участников публичных слушаний;

4) оформление протокола публичных слушаний;

5) подготовка и опубликование заключения о результатах публичных слушаний.

В настоящее время в городе Москве имеется практика до рассмотрения материалов межевания на Окружной комиссии, рассматривать данные градостроительные материалы дополнительно на Рабочей группе Окружной комисси, (данное право Окружных комиссий предусмотрено постановлением Правительства Москвы от 07.04.2009 № 270-ПП). После чего, материалы межевания в большинстве случаев возвращаются с замечаниями разработчикам Государственных контрактов, в Управы районов (для повторного рассмотрения), в департамент (без вынесения на публичные слушания). В связи с чем происходит затягивание сроков по утверждению проектов межевания.

2

Отнесение земельных участков к "иным территориям"

"Иные территории" в проектах межевания подразделяются на:

1. иные территории неустановленного н..-н.,'ч-ния' . Данные территории предполагают, что на земельном участке расположены объекты, обладающие признаками капитальности и на которые отсутствуют сведения ГКН и ЕГРП. Также на данных территориях могут быть расположены объекты, внесенные в приложение к постановлению Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. № 819-ПП. Отнесение к указанной территории может быть обусловлено также невозможностью определения что расположено на данном земельном участке, или в случае если на земельном участке расположено полуразрушенное (неэксплуатируемое) здание.

2. инные, незастроенные территории . к данным территориям относятся земельные участки с расположенными на них объектами некапитального строительства, либо земельные участки свободные в том числе от любых постороек. На указанные земельные участки могут быть оформлены действующие договора аренды, участки могут быть поставлены на государственный кадастровый учет с разрешенным использованием - для эксплуатации объектов, не являющихся объектами капитального строительства. Либо на указанную территорию договор аренды может быть расторгут, а по факту территория является незастроенной. Согласно нормам Градостроительного кодекса Российской Федерации - подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных и незастроенных земельных участков. Отнесение данных участков не говорит о том, что в последующем они точно будут рассмотрены городом как потенциальные участки под строительство, в то же время многие из них могут быть взяты в прорабтку (рассмотрена возможность вовлечения в хозяйственный оборот).

3. (.1* 11-|..риторми. под строитель, ты . К данным территорриям относятся земельные участки с наличием оформленных земельно-правовых отношений для целей строительства и проектирования объектов капитального строительства, и в отношеннии которохых отсутствуют данные о вводе объектов в эксплуатацию. В случае, если земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет, оформлен ГПЗУ и в департаменте имеется информация о решении принятом на ГЗК о включении данного земельного участка к реализации на торгах, такие участки также подлежат отнесению в проекте межевания к рассматриваемой территории.



3

Зоны реорганизации

В соответствии со ст.43 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подготовка проектов межевания в виде отдельного документа, осуществляется в целях установления границ застроенных и границ незастроенных земельных участков.

Подготовка проектов межевания осуществляется в границах элементов планировочной структуры, размеры земельных участков устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанной территории.

Согласно ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Учитывая изложенное, собственник вправе реализовать свои права на земельный участок, необходимый для эксплуатации объекта недвижимого имущества.

В соответствии со ст.42 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения. Подводя итог вышесказанному, возможность реализовать свои права (в отношении земельного участка) как собственника объектов капитального строительства, появляется в том числе в случае наличия утвержденного проекта межевания, разработанного по фактическому использованию территории, с учеот градостроительной ситуации на момент разрабортки и утверждения проекта межевания.

4

Красные линии улично-дорожной сети

В соответствии со ст.1 Градостроительного кодекса РФ красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно­кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты).

Красные линии - границы территории улично-дорожной сети, выделенной из остальной территории города.

Территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В случае, если проезд ограничен красными линиями, и поставлен на ГКУ, данная территория признается существующей улично-дорожной сетью поставленной на ГКУ, в соответствии с 8 Законом города Москвы от 21.03.2007.

В случае, если проезд определен красными линиями, но не поставлен на ГКУ, указанный проез признается проектируемой УДС (363-ПП от 28.04.2009, 532-ПП от 24.06.2008).

В соответствии с 532-ПП от 24.06.2008, установлено, что резервирование земель в городе Москве в пределах территорий (зон) планируемого размещения объектов улично-дорожной сети (УДС) города Москвы осуществляется на основании красных линий, определяющих планируемое прохождение трасс, размещение эстакад, мостов, тоннелей и иных транспортных сооружений.

В соответствии с Законом г.Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» участок может быть предоставлен на срок, не превышающий срок резервирования земельного участка для государственных нужд города Москвы.

Красные линии в действительности накладывают ограничения в использовании земельного участка. Учитывая нормы действующего законодательства, территория земель общего пользования не подлежит приватизации, а значит жители многоквартирных жилых домов не смогут зарегистрировать право собственности. В противном случае необходима корректировка красных линий.

5

Земельный налог

В соответствии с действующим законодательством, с момента постановки на государственный кадастровый учет земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, собственники помещений в этом доме автоматически становятся плательщиками земельного налога в соответствии ст. 388 Налогового кодекса РФ. Размер налога зависит от величины доли собственника помещения в общем имуществе, а также местоположения, площади земельного участка и его кадастровой стоимости. В среднем по городу цифра варьируется от 1500 до 9000 рублей в год.

Подготовлена новая редакция Налогового кодекса РФ, с изменениями не вступившими в силу. Данной редакцией (гл.31, ст.389, п.6) предусморено земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома признать объектами не подлежизщими налогооблажению.



6

Зормативы (МГСН)

Расчет нормативно-необходимой территории земельных участков существующих зданий, сооружений и территорий общего пользования проводится в соответствии



а) требованими части 4 ст.43 Градостроительного кодекса РФ, а именно:

- гралостроительными нормативами и правилами, действовавшими в городе Москве до 2000 года;

- МГСН 1.01-99 "Нормы и правила проектирования планировки и застройки г.Москвы", N9 769-ПП от 04.10.2005Г "О внесении изменений в МГСН 1.01-99 о нормировании расчетных показателей требуемого количества машино-мест для объектов жилого, общественного и производственного назначения;

б) данными ГорБТИ;

в) едиными методическими указаниями по разработке проектов межевания территории города Москвы (Приказ МКА от 13.02.2008 № 13).



1. Межевание - это комплекс работ по установлению и определению границ и площади земельных участков.

Межевание необходимо для документального закрепления территории за жилыми домами и иными объектами и позволяет реализовать собственникам помещений многоквартирного жилого дома свое право на земельный участок.

2. Земельный участок - часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (т.е. сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет).

При этом, исходя из положений ст. 130 и 131 Гражданского кодекса РФ, земельные участки являются объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации.

3. Градостроительное межевание - нормативно-планировочное обоснование местоположения границ земельных участков и их частей.

4. Землеустроительное межевание - установление по результатам градостроительного межевания местоположения границ земельных участков и их частей на местности, включающее:

- вынесение границ земельных участков и их частей на местность с закреплением границ земельного участка межевыми знаками;

- составление координатного или иного описания местоположения границ земельного участка.

5. Квартал - часть территории города Москвы в фактических и (или) установленных границах улично - дорожной сети, иных границах. Квартал включает в себя несколько участков территории, а в отдельных случаях - один участок территории.

6. Резервный участок территории - установленный проектом межевания незастроенный участок территории, фактически неиспользуемый для размещения и эксплуатации здания, сооружения, объекта (элемента) комплексного благоустройства; застроенный участок территории зданий, сооружений, предназначенных нормативным правовым актом города Москвы к сносу, реконструкции; незастроенный участок территории, на который утверждена исходно-разрешительная документация, акт разрешенного использования, градостроительный план земельного участка.

7. Ограничения (обременения) земельного участка - установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на земельный участок, в т.ч: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества, другие ограничения.

8. Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.


1

Порядок вынесения проектов межевания на публичные слушания

В соответствии с постановлению Правительства Москвы от 20.09.2011 № 430-ПП «Об утверждении Государственной программы города Москвы «Имущественно­земельная политика города Москвы на 2012-2018 гг.» в городе Москве проводятся мероприятия по разработке проектов межевания кварталов застроенных территорий, и актуализации ранее утвержденных проектов межевания кварталов. Порядок согласования проектов межевания территории утвержден Приложение 4 к постановлению Правительства Москвы от 29.11.2005 № 941-ПП.

Согласно указанному положению порядок согласования рассматриваемой градостроительной документации проводится в следующей последовательноти (подлежит согласованию):

- главой управы района;

- Департаментом земельных ресурсов города Москвы - по вопросам соблюдения установленных в законодательном порядке границ, обременений и ограничений использования земельных участков;

- Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы - по вопросам соблюдения методических требований к разработке проекта межевания, градостроительных норм и правил проектирования планировки и застройки территории города Москвы, градостроительных регламентов общего и особого вида, утвержденной исходно-разрешительной документации, актов разрешенного использования и градостроительных планов земельных участков.

После согласования в установленном порядке материалов проекта межевания Департаментом городского имущества города Москвы, указанные материалы направляются разработчикам с целью последующего вынесения на бубличные слушания, которые проводятся в соотвествии с постановлением Правительства Москвы от 30.12.2008 № 1258-ПП.

Публичные слушания проводятся в следующей последовательности:

1) опубликование, распространение оповещения о проведении публичных слушаний;

2) проведение экспозиции (экспозиций) представляемого на публичных слушаниях проекта (далее - экспозиция);

3) проведение собрания участников публичных слушаний;

4) оформление протокола публичных слушаний;

5) подготовка и опубликование заключения о результатах публичных слушаний.

В настоящее время в городе Москве имеется практика до рассмотрения материалов межевания на Окружной комиссии, рассматривать данные градостроительные материалы дополнительно на Рабочей группе Окружной комисси, (данное право Окружных комиссий предусмотрено постановлением Правительства Москвы от 07.04.2009 № 270-ПП). После чего, материалы межевания в большинстве случаев возвращаются с замечаниями разработчикам Государственных контрактов, в Управы районов (для повторного рассмотрения), в департамент (без вынесения на публичные слушания). В связи с чем происходит затягивание сроков по утверждению проектов межевания.

2

Отнесение земельных участков к "иным территориям"

"Иные территории" в проектах межевания подразделяются на:

1. иные территории неустановленного н..-н.,'ч-ния' . Данные территории предполагают, что на земельном участке расположены объекты, обладающие признаками капитальности и на которые отсутствуют сведения ГКН и ЕГРП. Также на данных территориях могут быть расположены объекты, внесенные в приложение к постановлению Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. № 819-ПП. Отнесение к указанной территории может быть обусловлено также невозможностью определения что расположено на данном земельном участке, или в случае если на земельном участке расположено полуразрушенное (неэксплуатируемое) здание.

2. инные, незастроенные территории . к данным территориям относятся земельные участки с расположенными на них объектами некапитального строительства, либо земельные участки свободные в том числе от любых постороек. На указанные земельные участки могут быть оформлены действующие договора аренды, участки могут быть поставлены на государственный кадастровый учет с разрешенным использованием - для эксплуатации объектов, не являющихся объектами капитального строительства. Либо на указанную территорию договор аренды может быть расторгут, а по факту территория является незастроенной. Согласно нормам Градостроительного кодекса Российской Федерации - подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных и незастроенных земельных участков. Отнесение данных участков не говорит о том, что в последующем они точно будут рассмотрены городом как потенциальные участки под строительство, в то же время многие из них могут быть взяты в прорабтку (рассмотрена возможность вовлечения в хозяйственный оборот).

3. (.1* 11-|..риторми. под строитель, ты . К данным территорриям относятся земельные участки с наличием оформленных земельно-правовых отношений для целей строительства и проектирования объектов капитального строительства, и в отношеннии которохых отсутствуют данные о вводе объектов в эксплуатацию. В случае, если земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет, оформлен ГПЗУ и в департаменте имеется информация о решении принятом на ГЗК о включении данного земельного участка к реализации на торгах, такие участки также подлежат отнесению в проекте межевания к рассматриваемой территории.



3

Зоны реорганизации

В соответствии со ст.43 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подготовка проектов межевания в виде отдельного документа, осуществляется в целях установления границ застроенных и границ незастроенных земельных участков.

Подготовка проектов межевания осуществляется в границах элементов планировочной структуры, размеры земельных участков устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанной территории.

Согласно ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Учитывая изложенное, собственник вправе реализовать свои права на земельный участок, необходимый для эксплуатации объекта недвижимого имущества.

В соответствии со ст.42 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения. Подводя итог вышесказанному, возможность реализовать свои права (в отношении земельного участка) как собственника объектов капитального строительства, появляется в том числе в случае наличия утвержденного проекта межевания, разработанного по фактическому использованию территории, с учеот градостроительной ситуации на момент разрабортки и утверждения проекта межевания.

4

Красные линии улично-дорожной сети

В соответствии со ст.1 Градостроительного кодекса РФ красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно­кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты).

Красные линии - границы территории улично-дорожной сети, выделенной из остальной территории города.

Территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В случае, если проезд ограничен красными линиями, и поставлен на ГКУ, данная территория признается существующей улично-дорожной сетью поставленной на ГКУ, в соответствии с 8 Законом города Москвы от 21.03.2007.

В случае, если проезд определен красными линиями, но не поставлен на ГКУ, указанный проез признается проектируемой УДС (363-ПП от 28.04.2009, 532-ПП от 24.06.2008).

В соответствии с 532-ПП от 24.06.2008, установлено, что резервирование земель в городе Москве в пределах территорий (зон) планируемого размещения объектов улично-дорожной сети (УДС) города Москвы осуществляется на основании красных линий, определяющих планируемое прохождение трасс, размещение эстакад, мостов, тоннелей и иных транспортных сооружений.

В соответствии с Законом г.Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» участок может быть предоставлен на срок, не превышающий срок резервирования земельного участка для государственных нужд города Москвы.

Красные линии в действительности накладывают ограничения в использовании земельного участка. Учитывая нормы действующего законодательства, территория земель общего пользования не подлежит приватизации, а значит жители многоквартирных жилых домов не смогут зарегистрировать право собственности. В противном случае необходима корректировка красных линий.

5

Земельный налог

В соответствии с действующим законодательством, с момента постановки на государственный кадастровый учет земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, собственники помещений в этом доме автоматически становятся плательщиками земельного налога в соответствии ст. 388 Налогового кодекса РФ. Размер налога зависит от величины доли собственника помещения в общем имуществе, а также местоположения, площади земельного участка и его кадастровой стоимости. В среднем по городу цифра варьируется от 1500 до 9000 рублей в год.

Подготовлена новая редакция Налогового кодекса РФ, с изменениями не вступившими в силу. Данной редакцией (гл.31, ст.389, п.6) предусморено земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома признать объектами не подлежизщими налогооблажению.



6

Нормативы (МГСН)

Расчет нормативно-необходимой территории земельных участков существующих зданий, сооружений и территорий общего пользования проводится в соответствии



а) требованими части 4 ст.43 Градостроительного кодекса РФ, а именно:

- гралостроительными нормативами и правилами, действовавшими в городе Москве до 2000 года;

- МГСН 1.01-99 "Нормы и правила проектирования планировки и застройки г.Москвы", N9 769-ПП от 04.10.2005Г "О внесении изменений в МГСН 1.01-99 о нормировании расчетных показателей требуемого количества машино-мест для объектов жилого, общественного и производственного назначения;

б) данными ГорБТИ;

в) едиными методическими указаниями по разработке проектов межевания территории города Москвы (Приказ МКА от 13.02.2008 № 13).




Если вы нашли ошибку: выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Сообщение об ошибке

Неверно заполненное поле
Неверно заполненное поле
Неверно заполненное поле
Неверно заполненное поле
Неверно заполненное поле
Неверно заполненное поле
Неверно заполненное поле
Неверно заполненное поле
*
CAPTCHA Обновить код
Play CAPTCHA Audio

Версия для печати